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    地方地方政策松动,优质房企有望迎来业绩估值双升

    日期:2020/2/13 15:29:00  读书:61先后

    事件:

      1)2 月 12 日召开中央政治局会议指出,要更好地表达积极的内政政策意图,同时也要保持稳健的纸币政策灵活方便。2)2 月 12 日,包括香港、成都、贵阳、台北市、甘肃在内的多个省市,相继推出了各个涉房支持政策,其次暂缓土地出让金、舒缓贷款偿付等多个维度出现松动。

      点评:

      融资为制约房企发展之基本因素,央行加大逆周期调节力度,实践“稳健的纸币政策”灵活方便

      “稳健的纸币政策”从,流动性超预期宽松、通货膨胀率下行减轻房企和购房者负担。2019 年以来,对于地产融资管控力度空前,直到四季度出现边际宽松的转折。但此次疫情影响下,为优质房企带来格外的融资宽松条件。2 月 12 日召开中央政治局会议指出,要更好地表达积极的内政政策意图,同时也要保持稳健的纸币政策灵活方便。其中货币政策方面,2 月 3、4 日两角央行共逆回购投放资金 1.7 万亿,成功利率环比春节前下调 10BP,或预示本月 20 日一年期 LPR 的也将下调 10BP,5 年期 LPR 大概率延续下行趋势,降低企业融资成本,同时减轻购房者压力。

      灾情影响下,基本优质房企春节之后房企融资成本出现明显回落。其次近日融资利率来看,新年之后地产债融资利率明显回落,咱们观察到年节以后,2.5-2.11 日,陆续有多师房企发行短融、美方票的利润率,比起 2019Q4 及 2020 年 1 元月都有显然回落,2019Q4、2020年 1 月、2020 年 2 月至今,地产公司平均短融利率分别为 4.41%、4%、3.1%,中期票据利率分别为 5.06%、4.71%、3.6%。以招商蛇口为例,人家 2 月 11 日发行额度为 10 亿元的半年期超短融债券,通货膨胀率仅为 2.7%。咱们觉得疫情使得房企拿地、施工、兜售几乎都潜入停滞状态,但眼下在手资金充裕的房企,可以应对短期销售下滑带来的负面影响,反而能从融资宽松的气氛中现金。

      民政压力倒逼地方政权宽松响应:拿地更易、勉励利率下调,基本优质房企拿地迎来窗口期

      不久前多省市政府公布“稳增长”办法,房地产行业政策出现松绑,试想还会有更多地方政权对土地、通货膨胀率方面积极表态,优质房企迎来拿地窗口期。灾情冲击下,中央政权财政收入相抵面临困境,过去的 10 年(2010-2019 年 M11),土地出让金收入占广义财政收支 20%上述,减租降费及“抗疫”开发加大政府赤字,土地出让金将变成第一的劳动量贡献。不久前,多省市政府公布应对疫情期间稳定经济增长方式,除了对开竣工的国际化责任顺延(南昌市、台北市、武汉)、延迟/减轻土地使用税款(南昌市、成都)、减轻国有土地租金之外(甘肃、贵阳、福建)、盗卖条件放松(南昌市)、拿地流程的僵化(成都、台北市),其中最值得关注的在于两方面的策略,一是对于拿地条件出现放松:缓交或者分期支付土地出让金(南昌市、台北市、甘肃、武汉、成都)以及对拿地保证金门槛下降(成都保证金从30%下降至 20%),二是对于融资利率下调引导:对受疫情影响大的行当可以实行私有化资金续贷(台北市、南昌市)方便上调利率(台北市:受疫情影响严重的大行业、小微集团资产负债率低于当期 LPR25 个 BP;贵阳:勉励金融部门对市内重要企业,方便上调贷款利率)。咱们觉得在灾情影响下,有的房企受制于成本限制,土地市场公开拿地的竞争出现缓和,对于资产充裕的优质房企,或将面临更多优质土地供应、以及宽松的拿地条件,获取更好的拿地窗口期。

      入股建议:

      灾情对行业之短暂影响首先在于资本紧张,随之而来的是拿地、入股等生产活动受到影响,但资本充裕的优质房企具备了更强的“抵抗力”。央行大规模逆回购投放+超预期降息、以及多步政府降低拿地门槛,在宽大的工本环境和由于一些企业剥离带来的温柔的土地市场中,成本优势的集团更能从中受益。政策端来看,此时此刻对于行业政策的放松已初现头脑,持续或将有更多地方政权投入对地产政策的松绑,放松程度也不限于土地市场和融资利率,对于多融资渠道(如非标融资)或其它更高层面的放松也未尝不可期待,如,不久前河北、宁夏等地步房协伸手放宽限购限价、降低首付比例。基于此,咱们觉得行业基本面受益同时提振估值,优质地产股有望迎来业绩估值双击。短期重点推荐:万科A、中亚建设、阳光城、金科股份、保利地产、招标积余、保利物业;连续建议关注:1)优质地产公司:万科 A、保利地产、金地hg888皇冠官网、招标蛇口、金科股份、中亚建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖hg888皇冠官网、旭辉控股、美的置业等;2)物业管理龙头:招标积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等;3)商业地产及旧改棚改:大悦城、光大嘉宝、中华国贸、城投控股、基本建设发展。

      风险提示:行业政策宽松不及预期,房屋价格大幅下挫,灾情防控不及预期

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